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不動産が売れないの
には理由がありますdefect
お手持ちの不動産が中々売れずお困りの方へ、それには様々な理由があります。中でもポイントとなるのが販売価格と不動産会社選び。不動産売却を成功させるために、信頼できる不動産会社を選び、適正価格での売却を目指しましょう。ここでは、大阪市の不動産売却や買取を行う「株式会社マーヴェリックプロパティ」が安心できる不動産売却のポイントについて紹介します。セカンドオピニオンも受け付けていますので、お気軽にご相談ください。
大切な不動産が売れない！
そんなときに確認したいことdefect
物件査定評価の基準となるポイント
不動産物件の査定評価では、さまざまな要素が基準となります。以下に、重要なポイントを取り上げて解説します。
まず、マンションの場合は、同じマンション内での物件価格を参考にすることが一般的ですが、それだけでは十分ではありません。
需要の違いや、区画、間取り、眺望、室内の状態などの要素を慎重に比較する必要があります。
たとえ同じ建物内であっても、部屋の位置や階数によって大きく価値が異なる場合があります。
また、物件の状態やリフォーム歴も価格に影響を与えます。さらに、内見の柔軟性も考慮され、
見学しやすい物件はより早く、より高値で売却できる可能性があります。
次に、戸建て物件の査定では、間取りや広さが過去の売却データとどの程度類似しているか、築年数がどれぐらい経っているか、建物内外の経年劣化も確認いたします。物件が面する前面道路の幅や利便性も重要です。さらに、物件の構造（木造、鉄筋コンクリート造など）や、
建売か注文住宅かも査定に影響します。
また、その物件がどのハウスメーカーによって建設されたかも査定の基準となり、 有名なハウスメーカーによる施工であれば、信頼性が高く、価格評価が上がることがあります。
土地の査定評価においても、特に重要なポイントがいくつかあります。まず、形状が整っているかどうかは、 土地の利用価値に大きく影響します。整形地であれば高評価ですが、不整形地や細長い形状の土地は、建築の制約があるため、 評価が低くなる傾向があります。また、大きさも重要で、広さに加え、土地の広さに適した建物が建てられるかどうかも考慮されます。 次に、境界がはっきりしているかが非常に大切です。境界線が曖昧な場合、隣接地とのトラブルの可能性があり、 その影響で評価が下がることがあります。
さらに、道路との高低差も査定に大きな影響を与えます。一定の高さ以上道路より高い場合も低い場合も、 平坦地より建築費用が上昇し、駐車スペースが取りにくい、給排水工事が難航する等の理由により物件価格に影響することがあります。 これらの要素を総合的に比較・分析し、適正な販売価格を設定することが重要です。
築年数と物件の状態
家やマンションの査定では、築年数が重要です。ほとんどの購入希望者ができるだけ新築に近い物件を求めています。ここで押さえておきたいのが、不動産検索サイトにおける築年数の区切りです。
多くの不動産検索サイトでは、5年以内、10年以内・・・というように5年刻みで物件を検索できるようになっており、築5年と築6年、築15年と築16年では検索できる対象物件が異なってしまいます。つまり、この築年数の区切りで「売れやすさ」が変わってきます。
同じ築年数の物件であれば、物件の状態が査定額評価に大きく影響します。実際に訪問査定を受けなければ分からないポイントですが、雨漏りやシロアリ被害の有無、水回り設備の状態、間取り、建具の状態、室内外の汚れなどが査定に反映されます。
周辺環境と地域の発展性
地域性などの周辺環境も査定では重要なポイントです。まずは駅やバス停など、公共交通機関からの距離がチェックされます。とくにマンションでは、駅から徒歩圏内であれば査定額が高くなります。
生活に便利な施設が近くに備わっているかも購入者が気になるポイントです。スーパーやコンビニ、小学校、病院、公園などが近くにある物件は高評価になります。駅から徒歩圏内で行ける立地であっても、最寄り駅まで安心して歩けなければ評価が下がってしまいます。
現在はあまり発展していない地域でも、将来的な開発計画があれば査定に影響します。たとえば鉄道の延伸計画がある、大型商業施設がオープン予定などの情報によって、査定が高くなることもあるでしょう。
「相場価格」と「査定価格」と
「売り出し価格」defect
| 相場価格 | 査定価格 | 売り出し価格 | ||
|---|---|---|---|---|
不動産の売却においては、お店で品物を買うのとは異なる価格設定が用いられます。中でも混同しやすいのが「相場価格」と「査定価格」、「売り出し価格」。不動産会社と打ち合わせを行う際には、それぞれの価格の違いを知っておくことが重要です。 相場価格とは、過去の取引価格から算定される、おおよその取引価格のこと。立地や築年数について、売却しようとしている物件と類似した物件を集めて、どれくらいの価格で売れそうか予測します。 相場価格は、不動産検索サイトなどに登録されている物件情報によって調べることが可能です。不動産会社が提示する査定価格が妥当かどうか判断するためにも、不動産会社に相談する前に、相場価格を把握しておくことをおすすめします。 |
査定価格 | 査定価格とは、不動産会社から「3ヶ月程度で売却できそう」と提示を受ける価格です。不動産会社が物件の情報を調べたり、実際に訪問して物件の状態を確認したりして、査定価格を算出します。 不動産会社によって提示される査定価格は、適正な売り出し価格を設定するための根拠となる価格です。複数の会社に査定を依頼すると、異なる査定額を提示されることがよくあります。査定価格は、一律に決められるものではありません。 お客様は複数の会社から提示される価格を吟味して、売却を依頼する不動産会社を選ぶことになります。ただし高い査定価格を提示する不動産会社が良い会社というわけではありません。不動産会社から提示される査定価格の根拠を確認することがとても重要です。 |
売り出し価格 | 売却物件を売り出す際、最初に設定する価格です。市場の相場価格や不動産会社から提示された査定価格をもとに、不動産会社の担当者と相談の上、売主様が売り出し価格を決定します。ここで決めた売り出し価格は、インターネットや住宅情報誌に掲載されます。 売り出し価格は、査定価格と同じにする必要はありません。タイミングが合えば、相場や査定よりも高い価格で販売できることもあります。とはいえ、相場や査定とかけ離れた売り出し価格を設定すると、いつまでも売れ残ってしまうリスクもあります。 売却がスムーズに進むかどうかは、売り出し価格の設定にかかっているといっても過言ではありません。不動産会社の担当者のアドバイスを参考に、相場や査定、お客様の希望価格とのバランスを考えて、売り出し価格を決めるようにしましょう。 |
瑕疵物件について
瑕疵物件とは、通常の物件に比べて売却が困難な物件のことを指します。代表的な例として再建築不可物件、ゴミ屋敷、事故物件、旗竿地などがあります。再建築不可物件は、法的な理由で新しい建物を建てることができない土地を指し、将来的な利用価値が低いと判断されます。ゴミ屋敷は、住居内外に大量のゴミが放置されている物件で、衛生面や近隣住民への影響から敬遠されます。事故物件は、過去に自殺や殺人などの事件があった物件で、心理的な抵抗感を持つ購入希望者が多いです。
旗竿地は、細長い通路を持つ形状の土地で、建築や駐車スペースの制約があるため、利便性が低く評価されがちです。これらの瑕疵物件は、通常の不動産市場での売却が難しいため、専門の買取業者や特別な販売戦略が必要となります。
再建築不可物件の取り扱いにお困りの方へ
再建築不可物件とは、法的な理由により新たな建物を建てることができない物件を指します。例えば、道路の接道義務を満たしていない土地や、都市計画法による制限がある土地などです。このような物件を持つ方は、将来的な利用価値が低いため売却が難しいと感じるかもしれません。しかし、再建築不可物件でも売却する方法はあります。
例えば、現状の建物を活かしてリフォームを提案することで、賃貸物件としての活用を考える買主を見つける方法があります。また、近隣の土地所有者に対して売却を持ちかけることで、土地の形状を改善する目的で購入されることもあります。専門の不動産業者に相談し、適切な販売戦略を立てることが重要です。
旗竿地物件の売却でお困りの方へ
旗竿地物件とは、道路から幅2～3メートル程度の細長い通路を通って奥に広がる敷地を持つ土地のことです。この形状の土地は建築や駐車スペースの制約が多いため、一般的な土地に比べて売却が難しいとされています。しかし、旗竿地でも魅力的な売却ポイントを見つけることで、買主を見つけることが可能です。
例えば、細長い通路部分を駐車スペースとして活用できる点や、奥まった位置にあるため静かでプライバシーが 確保されやすい点を強調することが有効です。適切な価格設定や、再建築できない物件でも、リフォームやリノベーションの提案を行うことで、売却の可能性を高めることができます。
ゴミ屋敷の売却でお困りの方へ
ゴミ屋敷の売却は、通常の物件に比べて困難を伴います。大量のゴミが放置されている状態は、衛生面や近隣住民への影響から敬遠されることが多いです。しかし、ゴミ屋敷でも売却する方法はあります。まず、専門の清掃業者に依頼してゴミを撤去し、物件をきれいにすることが重要です。その後、リフォームやリノベーションを提案することで、物件の価値を回復させることが可能です。
また、ゴミ屋敷の取り扱いに慣れた不動産業者に依頼し、適切な価格設定や販売戦略を立てることも有効です。さらに、ゴミ屋敷としての状態を理解した上で購入を希望する投資家やリノベーション業者にアプローチすることで、売却の可能性を高めることができます。
事故物件の売却でお困りの方へ
事故物件とは、過去に自殺や殺人などの事件があった物件を指します。このような物件は、心理的な抵抗感を持つ購入希望者が多いため、売却が難しいとされています。しかし、事故物件でも適切な対応を取ることで売却することが可能です。まず、事故物件であることを正直に説明し、購入希望者の信頼を得ることが重要です。
その上で、リフォームやリノベーションを行い、物件の状態を改善することで、新たな価値を提供することができます。また、事故物件に特化した不動産業者に相談し、適切な販売戦略を立てることも有効です。価格設定を市場価格よりも低くすることで、投資家やリノベーション業者からの興味を引くことができるでしょう。
売れない物件の売却方法
売れない物件を売却するためには、いくつかの戦略があります。まず、物件の価格設定を見直し、市場価格に合わせることが重要です。新居をお探しの方は、様々な物件を探している中である程度相場感があるので、適正な価格設定は、そういった購入希望者の興味を引くことができます。次に、物件の魅力を引き出しアプローチすることも重要ですが、物件の状態によってはリフォームやリノベーションを検討することです。これにより、物件の価値を高め、購入希望者の興味を引くきっかけ作りにもなります。
また、物件の広告活動を強化し、より多くの人に物件情報を届けることも重要です。インターネットやSNSを活用した広告や、各地域の物件情報タウン誌に掲載するなど、多様な手段を活用しましょう。最後に、専門の不動産業者に相談し、売却のための適切なアドバイスやサポートを受けることも有効です。これらの戦略を組み合わせることで、売れない物件の売却を成功させることができます。
売却前に確認しておきましょうdefect
あらかじめ不動産会社の
情報を仕入れておく
不動産会社に行く前に、口コミサイトなどを利用して、不動産会社の情報を調べている方は多いことでしょう。 しかし、口コミサイトを妄信してしまうのも禁物。なぜなら、人によって不動産会社との相性や感じ方が異なるからです。 不動産会社には、様々な違いや特性があります。口コミを見る際にはその会社が得意とする分野やエリアなどを確認しておくとよいでしょう。
特に、同じ不動産業でも不動産売買、賃貸、管理など領域が全く異なります。 失敗するケースとしては、駅前の賃貸業者に「マンションを売りたい」と相談にいった場合、 思うように売却が進まない、というようなことがあります。
仲介手数料を確認しましょう
仲介手数料は、「宅地建物取引業法」によって上限額が定められています。手数料は、売買価格が決定した際に算出され、たとえば売買価格800万円超の物件の場合には、「物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」という計算式で算出されます。800万円以下の物件は、売主様・買主様ともに、上限33万円の仲介手数料となります。（令和6年7月より）
仲介手数料は不動産会社の売却活動に対する報酬です。したがって仲介手数料が安すぎると、十分な売却活動を行ってもらえないかもしれません。「手数料半額」などと提示している不動産会社の場合、手数料を値引きしている根拠を確認しておくほうが安心でしょう。
手数料値引きを謳っている不動産会社で特に注意が必要なのは、自社で買主を見つけ、買主からも手数料を受領する「両手仲介」に固執し【囲い込み】を行う業者です。両手仲介が悪いわけでは無いですが、囲い込みを行うことで、せっかくの売却のチャンスを逃してしまうというケースが見受けらることがあります。
セカンドオピニオンとして
現在、売却活動中の物件がなかなか売れない。現在の業者に不満・不安がある場合、当社にご相談ください。
第三者の視点で公平なアドバイスをいたします。また、弊社に売却をお任せいただけるのであれば、最適な売却戦略を一緒に見つけ出します。
