離婚にともなう
不動産売却について
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離婚にともなう不動産売却も
ご相談くださいdivorce
離婚時の財産分与で問題になるのが家やマンションなど不動産の取り扱いです。とくに住宅ローンの残債がある物件を分割しようとしたとき、注意が必要です。こちらでは、大阪市の不動産売却や買取を行う「株式会社マーヴェリックプロパティ」が離婚時の財産分与や不動産売却で注意すべき点をご説明します。
離婚時の財産分与と売却時の
注意点について解説divorce
不動産における財産分与とは
財産分与の対象となるもの、
ならないもの
離婚において財産分与の対象となるのは、結婚生活で夫婦が協力して築いた財産です。このように夫婦で築いた財産を「共有財産」といい、現金や夫婦の預貯金、株式などの有価証券などのほか、夫婦で購入した不動産や自動車なども名義を問わず共有財産となります。
これに対して、夫婦それぞれが結婚前から保有していた預貯金や現金などは財産分与の対象とならず、これらを「特有財産」といいます。結婚前から購入して住んでいた家や自動車なども財産分与の対象にはなりません。
さらに、親や祖父母などの親族から贈与あるいは相続された財産も財産分与の対象とならない特有財産です。たとえ相続したのが結婚後であっても、特有財産と見なされ、分与せずに保有できます。
離婚の財産分与の割合は原則1/2
離婚時の財産分与では、夫婦の財産を半分ずつ分けるという「2分の1」ルールの原則が適用されます。これは夫婦の結婚生活の中で財産を築いてきた貢献度は等しいと考えられているからです。
たとえ夫が会社員、妻が専業主婦という夫婦であっても、2分の1ルールは変わりありません。この場合、夫婦の財産が夫の収入によって形成されているとはいえ、妻が家事や育児を一手に引き受けたことで、夫婦の財産形成が実現できたと考えられるからです。
ただし、財産分与の割合は法律で定められているわけではありません。離婚時の話し合いによって夫婦間で合意すれば、分与割合を変更することもできます。また離婚原因が一方にあって、その精神的な苦痛が大きかった場合、慰謝料を財産分与の額に含めることもあります。
不動産の財産分与の方法についてdivorce
売却処分して代金を分ける
不動産を売却して、その代金を分割する
夫婦で築き上げた財産の中でも不動産は大きな価値を占めますが、不動産の分与は簡単ではありません。もっともスッキリ行えるのが、不動産を売却して現金化し、半分ずつ分けるという方法です。
不動産を売却するには、不動産会社に相談して売却してもらうことになります。売却方法としては、大きく分けて不動産会社に仲介を依頼し買主を見つけてもらう仲介売却と、不動産会社に直接買い取ってもらう不動産買取があります。
仲介売却の場合、買手がいつ見つかるのか分からず、売却を完了するまで不動産を現金化できません。つまり財産分与を行えないということです。不動産買取であればすぐに現金化できますが、通常の場合、仲介売却より得られる売却代金が少なくなります。
一方が住み続け、
他方はその価値の半分を現金で
仲介売却にせよ、不動産買取にせよ、不動産を手放すことには変わりありません。夫婦ふたりの場合はそれほど問題にはなりませんが、お子様がいらっしゃる家庭では、転校を避けたいなどの理由から、住み続けたいケースもあることでしょう。
夫婦どちらかが住み続ける場合、家から出る配偶者のほうが不動産の価値の半分を現金で受け取るという方法が考えられます。不動産の価値は査定をもとに確定して、その半分の現金を渡します。
とはいえ売却するわけではないので、後々のトラブルを避けるためにも、不動産の価値を正確に判断することが必要です。不動産鑑定士などに依頼する等、両者が納得できる方法を検討しましょう。
住宅ローンがある場合の財産分与
| アンダーローンの場合 | オーバーローンの場合 | どちらかが住み続ける場合 | ||
|---|---|---|---|---|
離婚時に住宅ローンが残っている物件を財産分与する場合には、様々なケースに分けて考える必要があります。もっとも重要な点がアンダーローンかオーバーローンかということ。不動産の価値とローン残債のどちらが多いかによって決まります。 アンダーローンとは住宅ローンの残債が不動産の売却価格を下回っている状態のことです。アンダーローンであれば、売却して代金を分割する場合でも、どちらかが住み続ける場合でもスムーズに行えます。 離婚後どちらも住まないのであれば、売却代金から住宅ローンの残債や諸経費を差し引いた金額を分け合えばＯＫです。またどちらかが住み続けるのであれば、不動産の時価から住宅ローンの残額を差し引いた残りを財産分与の対象とします。 後者の場合、残ったローンは住み続ける側が返済し続けることになります。たとえば4,000万円の物件でローン残額が3,000万円の場合、差し引いた1,000万円が財産分与の対象です。住み続ける側は、相手側に500万円を払うことで財産分与を行います。 |
オーバーローンの場合 | アンダーローンに対して、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回っており完済できない状態のことをオーバーローンといいます。通常の場合、オーバーローンの物件は売却することができません。 これは住宅ローンで購入した物件には抵当権が設定されているためであり、ローンを完済して抵当権をはずしてもらうことによって、住宅を売却できるようになります。預貯金などによってローンが上回っている分を充当できれば、物件を売却し、財産を分け合うことが可能です。 たとえば物件の売却価格が3,000万円、ローン残額が3,500万円の場合、500万円のローンが残ります。1,000万円の預貯金があれば、ここから500万円を充当し、残りの500万円を夫婦で分け合うことになるのです。 問題なのは、充当する預貯金も不足する場合です。不動産を売却できず、離婚後もローンを払い続けなければいけません。離婚後の苦しい生活の中、返済が滞ってしまうと、競売にかけられてしまうことも。そうした事態を避けるために任意売却という選択もあります。 |
どちらかが住み続ける場合 | 住宅ローンが残っている物件をどちらか一方が住み続ける場合について説明します。住宅ローンの債務者がそのまま住み続けるのであれば、ローンについての問題は残りません。財産分与によって精算後、住み続ける側が残りのローンを返済していくことになります。 では、住宅ローンの債務者でない側が住み続けることは可能でしょうか？ たとえば夫がローンの債務者であり、妻側が住み続けるようなケースです。離婚しても債務者が変更されるわけではないので、元夫に住宅ローンを払い続けていってもらう必要があります。 しかし、別れた配偶者が完済できるまで払い続けてくれるかどうかは心配です。もし相手側の返済が滞ると、家が競売にかけられ強制退去となるかもしれません。そこで、離婚後もきちんと返済が行われるように公正証書を作成することもあります。 なお、妻側が払い続けるように債務者を変更するという方法も考えられますが、債務者の変更は簡単にはいきません。ローンには審査があり、審査を通ったのは夫側だからです。したがって、離婚した妻側が新たにローン審査を受ける必要があります。 |
財産分与の内容によって、最適な売却方法をご提案します
離婚時の話し合いにおいて、その後の生活にも関わる財産分与はとても大きな問題です。財産の中でも、結婚生活で築いた財産であり、しかも負債でもある不動産の取り扱いは、とても難しくセンシティブな内容になります。
思い切って売却してしまうのか、どちらかが住み続けるのか、ローンは残っているのか、債務者はどちらか、物件の名義はどちらか一方かあるいは共有か、売却によって残債を完済できるか、預貯金を充当できるのか・・・など様々な問題をクリアにしなければならないのです。
離婚にともなう不動産の事情はそれぞれ異なります。各夫婦に応じた様々な事情を考慮に入れる必要があり、簡単には解決しません。しかし時間が経過すればするほど、解決への道のりも遠のいてしまいます。
夫婦だけで話し合うのではなく、専門家の知見も借りて話し合うほうがスムーズに進むこともあります。当社では、弁護士や司法書士など専門家とのネットワークもありますので、ぜひお悩みをお聞かせください。
