賃貸物件の売却について
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賃貸物件の売却をお考えの方へrent
定期収入を得られる賃貸物件ですが、「キャッシュフローが悪くなった」「結婚して家を買いたいがアパートローンがあり住宅ローンが組めない」「高齢のため管理が難しい」「相続時に困る」などで売却を考えておられる方がいらっしゃるかもしれません。ここでは、大阪市の不動産売却や買取を行う「株式会社マーヴェリックプロパティ」が賃貸物件の売却について、「オーナーチェンジ」を中心にご説明します。
オーナーチェンジとは
メリット
賃貸物件の売却では、賃貸人に退去勧告を行い空室にしてから売却する方法と、賃貸人がいる状態で売却する方法の2つがあります。後者は借主から見ると賃貸オーナーが変わるだけなので、「オーナーチェンジ」といいます。
空室の投資物件を購入する場合、物件を購入しても賃料をいくらにすればよいのか検討しなければいけません。さらに賃料を決めて入居者募集を開始しても、いつ賃貸人が見つかるのか確定できません。
これに対してオーナーチェンジ物件の場合は、すでに入居者がいる状態なので、物件購入後すぐに定期的な賃貸収入が得られます。賃料も分かっているので、投資物件としての利回りを明確に計算することができます。
デメリット
オーナーチェンジ物件には、以下のようなデメリットがあります。
まず、ファミリータイプの物件では、買主が住宅ローンを組めず、買い手は投資家に限られてしまいます。
投資家向けの物件では、購入者は利回りを重視します。その結果、空室の物件と比べて販売価格が安くなる傾向があります。
また、買主目線からすると、入居者がいるため内覧が難しいという点です。 室内に瑕疵（キズや欠陥）がある可能性があり、これらを直接確認することができないため、購入に慎重になられることがあります。 さらに、長年同じ入居者がいる場合、退去後に家賃が大幅に下落するリスクがあります。 結果、不動産を売却しずらいケースがあります。
売却完了までの流れ
- STEP1入居者への意思や
スケジュール確認 -
分譲マンションや一戸建てを賃貸している物件を売却する前には、あらかじめ入居者に対して、物件購入の意思があるか、あるいは退去可能かどうか確認しましょう。退去してもらう場合の意思確認は、賃貸契約期間満了の半年前までに行う必要があります。
- STEP2所有物件の査定依頼
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入居者の退去や購入の意思がなければ、オーナーチェンジを検討します。不動産会社に査定を依頼して、査定額を算出してもらいます。オーナーチェンジの場合、入居者がいる状態なので、部屋の中を確認してもらうことはできません。詳しくは、査定依頼時にご質問・ご相談をお願いいたします。
- STEP3媒介契約の締結
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提示される査定額や売却方針などを確認して、売却を依頼したい会社と媒介契約を締結します。査定額だけでなく、会社の販売実績や担当者との相性も考慮に入れて契約しましょう。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。お客様の売却方針に合った契約を選びましょう。
- STEP4販売・広告活動
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媒介契約を結んだ後、販売活動を開始します。当社では情報サイトへの掲載や各種インターネット広告などを活用し、積極的な販売活動を行います。
- STEP5買主との売買契約の締結
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購入希望者と売却価格や引き渡しスケジュールなどで調整が完了したら、売買契約を締結します。契約では売買契約書や重要事項説明書のほかに、付帯設備表や物件状況報告書などが必要になります。スムーズに取引ができるように、必要に応じて入居者にも確認の上、書類を準備しておきましょう。
- STEP6決済・引き渡し
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売主、買主の日程を調整の上、不動産会社担当者や司法書士立ち会いのもと、決済、引き渡し、所有権の移転を行います。また固定資産税や管理費、修繕積立金、家賃などの日割り精算、入居者から預かっている敷金や賃貸借契約書の引き継ぎも行います。
- STEP7入居者へ
オーナー変更の通知 -
入居者にオーナー変更通知を発行し、引き渡し日以降の家賃が買主の口座に入金されるように、支払先の口座変更を連絡します。マンションの管理会社にも、オーナーが変更したことを届け出ます。
