任意売却｜ローン滞納でのお悩みなら
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任意売却は競売よりも
有利な債務整理の手段sale
毎月の住宅ローンの支払いが厳しくなったり、滞納したりしてお悩みの方へ、競売よりも有利な任意売却という債務整理の方法があります。こちらでは、大阪市の不動産売却や買取を行う「株式会社マーヴェリックプロパティ」が任意売却のメリットやデメリット、競売との違いをご紹介します。
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任意売却とは？
住宅ローンで購入した家や土地、マンションなどの物件には、ローンを融資した金融機関によって抵当権が設定されています。住宅ローンの滞納が続くと、債務者がローンを分割で返済する権利を失ってしまい、債権者である金融機関は一括返済を求めてきます。
一括返済ができないと、金融機関は抵当である物件を差し押さえて強制的に売却し、売却代金から債務を回収しようとします。これが「競売」です。競売は裁判所主導で行われる手続きであり、債務者である所有者様の意思が反映される余地はありません。
そこで、競売にかけられる前に金融機関との合意を得て、債務の残っている物件を売却する手続きが「任意売却」です。競売よりも高く売れる可能性があり、金融機関との交渉の余地があるなど、競売よりもメリットの大きい債務整理の方法です。
債務確認から完了までの流れ
住宅購入時には毎月きちんと支払える前提で組んでいた住宅ローン。しかし、リストラや病気、離婚など様々な不測の事態によって月々の支払いが厳しくなることもあるでしょう。ローンの滞納が始まり3回目の催促を過ぎ、それでも滞納し続けて競売が開始されてしまうと、分割返済の権利を失ってしまいます。
債務者が任意売却を進める意志を金融機関に示すことによって、金融機関は競売の申し立てを停止します。これが、任意売却の手続きの第一歩です。任意売却を取り扱っている不動産会社と協力して、任意売却を進めることになります。
不動産会社は債権者と交渉を行い、合意に至れば、該当物件の販売を開始します。任意売却は通常の売却と変わりありません。住宅市場での売却活動を行い、買主を探し、販売価格の交渉やスケジュールの調整などを行います。
買主が決定して債権者が売却価格を承認すれば、次に行われるのが債権者による配分調整です。調整が完了すれば、買主と売買契約を締結し、物件を買主に引き渡すことで任意売却の手続きが完了します。
任意売却を選択する
メリットとデメリット
メリット
任意売却は競売とは異なり、通常の仲介売却と同じように一般の住宅市場で売却活動を行う取引です。そのため競売よりも高い価格で売却できる可能性が高まり、残債を大きく減らすことにつながります。
また競売の場合、インターネットや新聞などで公告されていまい、ローン滞納の事情などがご近所や親類、知人などに知られてしまう可能性があります。仲介売却は通常の売却と同じなので、プライバシーが公になることはありません。
さらに売主様と金融機関と協議の上、売却活動を行いますので、交渉次第では売却に必要な経費や引っ越し費用などを売却代金から融通してもらうことも可能です。残った債務を無理なく返済する方法など、生活再建のため様々な相談に乗ってもらえる可能性もあります。
デメリット
前提として、任意売却は債権者との合意が必要な取引だということです。すなわち、債権者から合意を得られなければ任意売却の手続きを進めることはできません。また売却価格の決定権も債権者にあるため、売主様が自由に売却価格を決めることもできません。
なお、任意売却はいつでも行える手続きではなく、タイムリミットがある点にも注意が必要です。債権者はできるだけ多く債務を回収しようとするあまり、売却価格を高く設定しがちです。このため期限内に売却できず、任意売却が不成立となってしまうこともあります。
このように任意売却は債権者との交渉がポイントとなる取引です。取引交渉をスムーズに進めるためにも、任意売却の知識や経験などに優れた、信頼できる不動産会社に交渉を依頼することも重要になります。
任意売却と競売の違い
競売では債権者が裁判所に申し立てて、担保である物件を強制的に売却しようとします。競売では内覧も行われずに売却されるので、一般的に市場価格の7割程度という低価格で売却されます。つまり売却しても高額な債務が残ってしまうのです。
残った債務について競売では一括返済を求められてしまいますが、任意売却では金融機関との交渉によって無理のない分割返済が可能です。引っ越し日の調整や引っ越し費用の捻出など、融通を聞かせてもらえる可能性もあります。
競売は裁判所の公告に掲載され、プライバシーが守られません。その点、任意売却は通常の売却と同じため、周囲に事情を知られず売却することも可能です。このように任意売却は競売に比べてメリットのとても多い売却方法です。
競売の回避方法
競売では所有者様の意志に関係なく、裁判所や金融機関主導で売却手続きが進んでいきます。市場価格よりもかなり低く取引され、落札されてしまえば、引っ越し先の目途が立っていなくても、家から立ち退かなければいけません。
このように競売は、債務者の意志を反映して売却できる任意売却と異なって、強制力が強く、明け渡し時期などもご自身で決めることができない取引です。マイホームを手放した後の生活のことを考えれば、事情が許せば任意売却の選択をおすすめします。
「任意売却という方法を採らずに競売に進んでしまった」という方も、決してあきらめないでください。まだ落札に至っていなければ、競売を回避できる可能性もあります。もちろん競売手続きが済んでしまうと回避できなくなりますので、できる限り早くご相談ください。
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一生に一度の買い物ともいえるマイホーム。様々なご事情からローン滞納となって、「せっかくのマイホームを手放さなければならないのか」と落胆されているかもしれません。競売でも任意売却でも住宅を手放すことに変わりありませんが、前向きな気持ちが異なります。
競売の場合、裁判所主導で取引が進み、売主様の気持ちを反映することはできません。ローンを滞納している事情が周りに知られてしまい、プライバシーを保つこともできません。ご家族の事情にも関係なく、強制的に立ち退くことにもなります。
それに対し任意売却であれば、金融機関との交渉は必要ですが、売却価格や売却時期など、所有者様の主体的な意志を反映することも可能です。それによって、今後のご家族の生活も考えながら、新生活のスタートを切ることもできるのです。
任意売却を選択する場合、時間的猶予はあまりありません。当社の任意売却では、お客様のプライバシーを厳守して、可能な限り有利に交渉を進めてまいります。ローン滞納という事態になったら、早めに当社へご相談ください。
